房屋租赁纠纷案

吴某是安徽省太和县人，打算在济南经营牛肉板面等餐饮业服务，首先需要寻找商铺。2021年4月吴某经过老乡介绍认识李某，李某说有房子可以出租给吴某用于餐饮服务业，同时说明该房产（商铺）属于公司所有，可以与公司签订书面租赁合同。吴某为了保障自身权益，也要求签订书面合同。双方在《房屋租赁合同》中约定：甲方（山东**物业管理股份有限公司）出给乙方（吴**）的房屋位于***苑4号楼1**号商铺，经营面积为***平方米。甲方提供的经营场地需保证乙方能够正常经营餐饮，并符合办理餐饮行业营业许可证条件，否则造成乙方装修经营方面产生损失，由乙方核算损失，甲方承担赔偿责任。双方在合同中还约定：该房屋租金标准为120000.00元人民币，租金支付方式为半年支付60000.00元；装修期20天，不计租赁费；乙方应在商位租赁合同签署时，交付10000.00元作为履约保证金，合同期满后一个月内退还。合同还约定了乙方交付租金的账户。2021年5月1日，吴某与李某、公司总经理李**坐到一块，正式签订《房屋租赁合同》，吴某应他们的要求将6万元房屋租金和1万元履约保证金转给了李某，另外将装修费1万元转给了李**（商铺原先已经被装修过了，吴某省下的装修费用直接转给公司总经理李**）。

吴某在别的省份和城市也有餐饮店，忙完了那些业务后于5月底就开始着手去办理营业执照，却被政府部门告知吴某所租商铺不允许办理餐饮业的营业执照。吴某抓紧与李某联系，李某则说：“能够办下来营业执照，你再去问问。”吴某又去政务大厅，还是被告知无法办理。吴某只能联系李某，要求退还房租。李某则爱答不理的，不予正面答复。后来吴某联系李某说：“要不这样吧李经理，你们退还我4万元就可以……”李某还是不同意。吴某后来再给李某打电话，一提这个事李某直接就挂掉电话。吴某非常生气，决定通过法律途径维权。吴某找到师律师，向师律师讲明了情况。师律师看了《房屋租赁合同》，上面约定了支付租金的账户，问吴某是否向该账户支付租金，吴某说是把租金转给李某的。师律师为吴某分析：“你的案件有两个关键点，一是李某与公司是什么关系，工商登记信息里面有没有体现，李某收了你的租金，公司是否认可。比如公司说你给了李某钱但钱没到公司账户，李某这个人我们公司不认识。二是你去办理营业执照，政府部门不给你办理却没有给你任何法律文书，这个对你非常不利。你一旦起诉公司，公司极有可能会反咬一口，说是你生意不好，打算提前退房，是你中途毁约。你目前需要做的主要是针对上述问题调取李某与公司关系的证据，以及去行政大厅要求他们给你出具不予办理营业执照的法律文书。其他的事项都好办，当前你手上都有相关的证据。”

师律师告诉吴某：“你先自己去索要法律文书的，根据情况发展再说。”吴某也打算不是立即办理委托手续，先按照师律师的指点自己去行政大厅索要法律文书。结果去了几次，均被搪塞回来，无果而终。吴某电话、微信联系师律师，师律师问明情况后教给吴某怎么说，吴某就又去索要法律文书。前前后后吴某自己去了行政大厅五次，但均无果而终。吴某来到师律师办公室，说明情况并正式委托师律师。师律师与吴某一块来到行政大厅，要求工作人员出具不予办理营业执照的书面答复意见。一开始他们还是拿对付吴某的那些话来应付师律师，后来有将他们的一位负责同志请来说话；当时双方是你有来言我有去语！最终他们无话可说，说要请示领导。师律师与吴某在里面坐着等着，过了将近一个小时，一位工作人员过来说：“我们刚才研究了一下，看看怎么写。你们留下姓名和电话，到时候我们通知你们。”吴某留下了姓名和电话。出来行政大厅，师律师嘱咐吴某说：“明天等一天，后天上午他们不联系你的话，你就在下午给他们打电话问问。”结果到了后天上午10点多，吴某就给师律师发微信说行政大厅打电话让过去拿书面答复。师律师嘱咐吴某，过去拿书面答复意见时要客气并且对他们表示感谢，毕竟人家给咱们出具了书面意见，帮了咱们的忙。另外，师律师也通过市场监督管理局调取了李某在公司的任职情况，李某系公司**分公司的负责人；吴某也取得了其同乡的租房合同的复印件，在该合同上面李某以公司“负责人”的身份签字。

随后师律师写好起诉状，代吴某立案。我方将公司和李某一并起诉，要求解除合同、返还租金6万元、履约保证金1万元，赔偿损失5万元（其中包括装修费1万元）。法院先进行“诉前调”，济南市历城区法院鲍山法庭工作人员电话联系师律师，说：“之前有人也是因为同样的事由起诉这家公司，后来他们双方私下私了了。你们可以联系一下公司，尽量私了吧。”师律师说：“如果他们有诚意，那就会主动联系我们的，我们不主动联系他们。”紧接着，公司的副总霍某果然主动联系吴某了，给吴某发短信：“吴老板你好，关于门头房的事，我代表公司给你赔礼道歉……李经理的做法确实欠妥，给你造成了困惑和不愉快……钱该退的一定退给你，方便的话加微信咱们细聊，也可以来我们公司谈…….”吴某收到短信后及时联系师律师，与师律师商量下一步怎么办。师律师说：“马上就到了法院定的开庭调解、质证的日期了，不如与对方到法庭上说话。他们有诚意的话，在法庭上完全可以调解或者私了解决：法官出去，就留下原告、被告两方的人，协商私了就可以。他们现在要求咱们去他们公司谈，你琢磨琢磨，到人家门里面、喝着人家的水，还好谈吗？目前他们意识到不退钱是不行了，关键就是退多少的问题。他们肯定不会全退给你，更不会给你什么赔偿损失；他们肯定是想尽量少往外拿钱就少往外拿钱。法院跟我说过之前他们就是与别的租户在法庭之外私了的。他们这是想再通过这种方式最大限度地降低自己的损失，但同时肯定就让你吃亏了。”吴某说：“对对，我也是这么想的，还有八天就开庭了，也不差这几天了。”师律师又补充到：“估计他们还不知道咱们手里有行政大厅给你出具的这个书面答复意见。这可是咱们的王牌、杀手锏啊！”吴某说：“是的是的！”于是吴某给公司副总霍某短信回复到：“好的，谢谢你了，没几天了，开庭时我们也可以私下解决。”见到这样的回复，霍某就又发短信说：“……没必要去法庭，没有解决不了的事。我们已经让项目经理李某退出门头房的管理事宜了……我建议你们及时撤诉，我们马上给你解决问题。公司的律师也已经关注了此事，询问了当事人，仔细研究了合同。也对你五月一日以后的经营情况做了了解和调查。也了解了你不能换证的前因后果，可能和你说的有些出入。律师也掌握了一些有利证据。我说我们上法庭真没有必要，去了还真说不准谁输谁赢。我建议我们还是私下解决。”吴某又将这段短信内容发给师律师，师律师说：“你看，对方一看你不愿意与他们私下解决，就出言恫吓了。他们的诚意是不足的。”吴某说：“那我就不搭理他们了，到时候去法庭就是了。”

8月中旬，原、被告双方到历城法院鲍山法庭开庭调解、质证。法官问公司一方的调解意见，公司的霍总以及律师说：“吴某说的并非事实，他没有正儿八经地去办理营业执照所以没有办下来；并且他做了一段时间的餐饮经营后发现生意不好，就想撤掉该店，于是谎称无法办理营业执照，其实是吴某想中途毁约、单方解除《房屋租赁合同》。但我们考虑到吴某毕竟年轻，创业不容易，我们公司同意与他解除租赁合同，将后面几个月的房租4万块钱退还给他。”针对此案，我方准备了八项证据，但鉴于是调解，并且对方是这样的意见，没有否认李某是为公司代收的钱，于是我方只提交给法庭一项证据《关于餐饮业登记问题的答复》，证明被告1（即山东**物业管理股份有限公司）出租给原告的涉案商铺，政府不允许从事餐饮服务业，不予办理营业执照。既然是调解，法官就将我方叫到法庭外的大厅里单独谈。法官问我方的意见，我们说：我方支付给对方的钱，包括房屋租金6万、履约保证金1万、装修费1万如数退还，另外赔偿我方损失3万元。法官说：“尽管你们的证据确实证明了无法办理餐饮服务营业执照，但签订租赁合同时公司不一定知道无法办理营业执照啊，也就是说他们没有过错。他们说给原告吴某退还4万元还是说得过去的。这样吧，我给他们说说，再把履约保证金和装修费退还给吴某，一共退6万元，你们看怎么样？”吴某不同意，师律师给法官说：“首先，我们提供的政府部门出具的《关于餐饮业登记问题的答复》中写的很明白，2021年4月20日，政府多个部门和鲍山街道办事处即联合公布涉案商铺所在小区不允许经营餐服务饮业了，而双方签订《房屋租赁合同》是在2021年5月1日，可见被告公司是知道或者应当知道这一点的；其次，吴某与被告的纠纷是合同纠纷，吴某主张的是违约责任，而违约责任的承担是不需要违约方具备过错的，换句话说只要存在违约行为就需要承担违约责任，不考虑违约方是否存在过错。侵权责任才考虑过错责任的问题，而有些侵权情况却也是例外的。”法官听了后说：“虽然政府部门已经公布了，但他们公司不一定知道这个事啊……哦，你是这么理解的。那我就再问问他们。”就这样，法官来来回回的跑了几趟。既然是调解，法官肯定是两边分别压制、说服。对于律师，这里面需要掌握好技巧和分寸，既要充分维护委托人的合法权益，做到据理力争，又要做到适度让步，不要与承办法官过于上纲上线，更不能发生冲突。法官来回“传话”，他说的有些话明显有漏洞、不成立，但他仅仅是作为一种“压制手段”而已，不必太较真。法官来回跑了好几趟，最终双方达成一致：被告公司一次性支付原告吴某9.5万元。

我方回到法庭，公司一方一改开始的不友好，表现得很热情。双方当庭签订《协议书》，主要内容为：一、乙方（即公司）同意于2021年8月31日前一次性支付甲方（吴某）房屋租金、履约保证金及各项损失合计9.5万元。二、如乙方未按期足额支付本协议第一条约定的款项，同意另行支付甲方违约金2万元。三、双方一次性处理完毕，其余双方互不追究。四、本协议一式两份，甲乙各方各持一份。然后我方书写《撤诉申请书》，当庭撤诉。

事后，吴某对师律师表示深深地感谢，说：“当初我跟他们联系，要求退给我4万就可以，但他们都不愿意，后来就直接挂电话。我找到您的时候，咱们也深入探讨了，当时我就说打这个官司，退给我房屋租金6万、履约保证金1万和装修费1万，共计8万就可以……”

作为律师，应当做到受人之托、忠人之事，最大限度地维护委托人的合法权益。